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税案分析:房产中介行业“潜规则” 隐含税收风险


作者:田雪 赵一诺 郑国勇 程丽华

伴随着房地产市场的兴盛,房地产中介行业近年来也赢得迅猛发展。然而,由于经营形式粗放,运作模式、内部分配方面出现“潜规则”,这个行业的税收管理难度增加。日前,国家税务总局大连市税务局某稽查局通过深挖房地产中介行业支付“潜规则”,依法纠正辖区内H房屋经纪有限公司的财务处理偏差,查补税款400余万元。

可疑费用对应行规

H房屋经纪有限公司已成立17年之久,经历过我国房地产行业的风风雨雨,如今已进入平稳发展期,是大连地产界的领军企业。

在近期的一次税务检查中,检查人员发现该公司各年度在管理费用、销售费用等费用中列支了总计500余万元的房产税,但该公司的固定资产账上并没有应税房屋。

财务人员说,公司目前在大连设有20多个营业网点,这些网点的办公场所均从个人处租得,并非企业自有房屋。这是目前房地产中介行业的普遍经营方式。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》及其他规范性文件的相关规定,房产税的纳税义务人为产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人等。也就是说,作为承租方的H房屋经纪有限公司,并非其经营用房的产权所有人,不是这些房屋房产税的纳税义务人。

那么,该公司账上列支的房产税是如何产生的呢?

该公司向检查人员提供了其与经营用房所有权人(均为个人)签订的房屋租赁合同。每份合同中都有这样一个条款:“与租赁有关的所有费用(包括房产税、土地收益金等)由乙方支付”。“乙方”即为H房屋经纪有限公司。

在经营过程中,H房屋经纪有限公司为了取得税务机关代开的增值税发票,用于列支房屋租金等费用,均按合同约定支付了每处经营用房的房产税,并凭缴纳房产税的税收缴款书,将有关支出列入费用科目,在企业所得税中作了税前扣除,在汇算清缴时未进行纳税调整。

显然,H房屋经纪有限公司是代出租方缴纳了房产税。据说这是房地产中介行业的经营“潜规则”。

“潜规则”并不合法

那么,H房屋经纪有限公司以房屋租赁合同为依据,代出租方缴纳房产税是否合法?其列支的有关原始凭据是否符合税法规定?

检查人员走访H房屋经纪有限公司在大连市的多家营业网点,取得多项企业实际经营情况的一手证据资料。这些资料显示:该公司将其代付的房产税摊销至销售费用、管理费用中列支,记账凭证后面附有税收缴款书,税收缴款书上“纳税人名称”一栏注明为房屋的出租方,而非H房屋经纪有限公司。

也就是说,对应的房产税并非H房屋经纪有限公司的经营费用。根据企业所得税法及其实施条例的相关规定,该列支并非H房屋经纪有限公司的经营费用,不符合规定,应当作纳税调增,调增总额为1600余万元。

随后,检查人员结合所取得的证据、有关法律规定向H房屋经纪有限公司指出了这个问题,并作了进一步解释。然而,该公司财务人员不服气,认为公司为了取得税务机关代开的房屋租赁发票,不得不代替出租方支付房产税,这是我国房地产中介行业的行规。

检查人员多方走访了解到,如H房屋经纪有限公司所说,房产中介行业由于都采取租赁房屋方式办公,且需要取得税务机关代开发票列支租赁费用,在不同程度上存在类似问题。但是,此类行业“潜规则”存在,不意味着该行业能违反税法的相关规定。

由于H房屋经纪有限公司存在的涉税问题证据确凿,性质明确,最终税务机关对其作出税务处理:查补企业所得税税款400余万元。

此案查结后,大连市税务局第一稽查局局长邴毅总结指出,一些行业存在一些所谓的“潜规则”,是一些参与方自行约定形成的经济现象,合理不一定合法,这些行规如果违反税法规定,就应当被依法处理。本案例即是例证。大连市税务局将认真梳理有关涉税风险点,将检查面扩展至辖区内的其他房地产中介企业。


编辑:李星红

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