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土地增值税 清算条件的改变需慎重


作者:汪道平

不久前,财政部、国家税务总局就土地增值税法(征求意见稿)(以下简称征求意见稿)向社会公开征求意见。征求意见稿共22条,比现行的土地增值税暂行条例增加了7条。

征求意见稿增加了现行《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)对土地增值税清算条件的相关规定,并将土地增值税“可清算”的前三种情形合并成为“应当清算”,并增加了“国务院确定的其他情形”,使得清算条件更严格。但笔者认为,以上涉及土地增值税清算条件的改变还需慎重,需做好后续二次清算、退税等细化工作。

一、不宜将“取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的”情形纳入应当清算情形。

在一些城市,由于库存和限价等因素影响,“日光盘”越来越多,但也确实存在某些楼盘由于位置、设计、业态等原因,导致取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的情况,这种情况下强制清算,可能因尾盘比例过大导致土地增值税税负前后出现明显的差异。

笔者就曾碰到一个案例,某开发商商办物业三年销售不足30%,税务部门要求清算。开发商前期把溢价较高的物业卖了,后期如果降价促销,会导致前期清算土地增值税税负高,后期则可能负增值,如果无法做二次清算,企业实际缴纳土地增值税会大于整体测算。

在目前未明确二次清算制度的情况下,如果仅仅因取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕而强制清算,前期销售比例越小,越有可能导致税负差异,对企业而言不太公平。

笔者认为,这一条完全可用销售比例的规定代替,也就是说如符合征求意见稿第十五条规定的情形一——销售比例在85%以上的,即已符合应当清算规定;而未达到或远未达到这个比例的,不宜强制清算。

二、对纳税人的缴税义务和退税权利应同等对待。

在规定应当清算情形的同时,按照深化“放管服”改革的有关要求,征求意见稿将现行税务机关根据纳税人提供的资料进行清算审核的做法,调整为从事房地产开发的纳税人应自行完成清算,结清应缴税款或向税务机关申请退税。“从事房地产开发的纳税人应当自达到以下房地产清算条件起90日内,向税务机关报送土地增值税纳税申报表,自行完成清算,结清应缴税款或向税务机关申请退税”,明确了纳税人自行清算的义务。

由于土地增值税的预缴制度,往往也有很多纳税人在清算后需要申请退税,但是未规定税务机关的审核时间。因此,虽然征求意见稿规定了纳税人申请退税的权利,但后续细则还需进一步明确税务机关的审核时限、退税流程等,以更好地保障纳税人依法取得退税的权利。

(作者:协信控股集团有限公司税务高级总监)


编辑:解晓冬

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