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转让房产:算算这两项费用能抵多少税?

本文作者:朱冬

我国居民在购买住房时经常会采用按揭贷款方式支付部分购房款,之后还需对房屋进行装修。由此产生的房贷利息和装修费用在房屋转让计缴个人所得税时是可以限额抵减的,但是减除这两项费用的前提是要有凭有据,如何抵减,税法是怎样规定的?本文举例分析纳税人在转售房产时个人所得税处理的几种情形。

案例:小A于2017年5月从江苏某城市购买商品房一套,总价300万元,采取按揭贷款方式,贷款金额200万元。购房后发生装修费50万元。2019年8月出售该住房,售价350万元。截至出售时,共发生贷款利息13万元,能提供贷款银行出具的有效证明。装修费50万元能提供发票,付款人姓名与转让房屋产权人一致。

根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)规定,对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。其中,合理费用指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。这里允许扣除的装修费用必须符合以下两点:(1)纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的,经税务机关审核;(2)已购公有住房、经济适用房,最高扣除限额为房屋原值的15%;商品房及其他住房,最高扣除限额为房屋原值的10%。允许扣除的住房贷款利息,是指纳税人向贷款银行实际支付的住房贷款利息,凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

个人所得税处理方式:假设不考虑其它可扣除的税费。小A的房屋原值为300万元,凭发票可扣除的装修费限额为30万元(300×10%),实际发生装修费50万元,50万元大于30万元,故允许扣除30万元;实际发生的利息为13万元,允许据实扣除。最后,应缴个人所得税1.4万元[(350-300-30-13)×20%]。 

实际上,小A转让该住房并无所得,反而亏损,按道理不应当缴纳个人所得税,但是,税法规定在计算个人所得税时只允许限额扣除装修费用,超过限额部分不能扣除。

计算个人所得税时,还可能存在以下几种情形:

情形1:小A未取得装修发票,则不能扣除装修费,需要缴纳个人所得税7.4万元[(350-300-13)×20%]。

情形2:小A既未取得装修发票,也忘记提供银行出具的利息证明,则装修费和利息都不能扣除,需要缴纳个人所得税10万元[(350-300)×20%]。

情形3:小A未能提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额,当地核定个人所得税比例为1%,则应缴纳个人所得税为3.5万元(350×1%)。

根据上述应缴个人所得税税额的比较,笔者提示纳税人应索取装修发票,售房时可向银行取得贷款利息证明,以便在转售房产时能够最大限度地降低个人所得税税负。

(作者单位:国家税务总局泰州市高港区税务局)


编辑:解晓冬

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