作为国家对房地产实施宏观调控的重要手段，税收政策和土地、金融（信贷）一起构成了经济调控内容，而每一次相关政策的出台，必然引起市场巨大风波，比如最近的这次清算房地产企业的土地增值税。
国家税务总局日前发布通知，将于2月1日开始向房地产开发企业征收30%－60%的土地增值税，随即沪深两市地产股遭受重创，沪深两市68只地产股中62只下跌，其中26只跌停，万科、招商地产、华侨城等龙头股票跌幅分别达到19.8%、19.9%和20.1%.而当国税总局新的补充“普通住宅免征土地增值税”后，股市地产版又强势反弹。
股票的动荡反映的是投资者对地产收益的信心指数，而对于购房者来讲，更关心的是房地产税赋的征收是否会把成本转嫁到自己身上。进入2005年之后，房地产所处的政策调整期便一直延续，而伴随这个时期的税赋的加收一直不断。计算起来，营业税、个人所得税等二手房转让环节的加收，已经让某些住宅产品在交易环节的税收占到成交额的10%以上，此次土地增值税的出台，尽管总局相关人士表示“精确打击”的目标是部分开发企业，并用普宅免征以证明其不想殃及无辜的诚意，但是无法去掉“加税一定会转嫁给消费者”担心。
那么，土地增值税的征收是否会转嫁到消费者头上呢？房价会不会因为税收成本的增加而继续上涨呢？
新一期的焦点PK台聚焦于此话题，邀请焦点网合作伙伴，中国税网税收专家和业内专业人士对此进行PK，敬请关注并积极投票、评论。也欢迎各位就税收问题，在焦点博客中撰写相关文章阐述独到观点。
PK时间：2007年1月25日上午10：00-11：30
地点：海淀区清华东门威新国际大厦12层，嘉宾聊天室大演
[主持人]：欢迎大家再次来到焦点PK台现场，今天所探讨的话题是土地增值税的问题，因为这个话题最近可以说炒得非常热，而且整个对市场的影响非常大。对于购房者来讲，最关心的一点就是增值税虽然说它对企业所征收的税收，对购房者来说影响是什么，也就是说增值税的征收会不会转嫁给我们消费者，或者从另外一个角度来讲，是否对房价造成一定程度的影响。当然这个政策最开始出来的时候，国税总局的专家和国税总局本身也发了一些所谓澄清的文件，第一，他说增值税不是一个新有的政策，是过去的政策，第二，土地增值税是针对企业的，对购房人没有直接的影响，是希望降低土地增值税征收之后对整个市场的影响。最近也看到一个非常有意思的话题，大家在过去看到了报纸和网络上进行的一些报道，税收政策出来之后，随即沪深两市地产股遭受重创，沪深两市68只地产股中62只下跌，其中26只跌停，万科、招商地产、华侨城等龙头股票跌幅分别达到19.8%、19.9%和20.1%.而当国税总局新的补充“普通住宅免征土地增值税”后，股市地产版又强势反弹。 可以说这个政策对市场的影响非常大，我们今天非常荣幸地再次和我们合作伙伴中国税网进行合作，先介绍一下今天的正反两方嘉宾，正方嘉宾是北京永同昌房地产开发公司副总雷越姝，欢迎雷总，雷总是正方，反方嘉宾是中国税网的专家，是首都经贸大学的教授张春平，欢迎张教授，张教授是第一次来到焦点网作客。参加网络的活动多吗？
[张春平]：如果和网民做这样的交流，应该说不多。
[主持人]：我们这个节目叫PK台，意思说我们会在PK台上投票，现在您的选票比较落后，支持正方会转嫁的是81.32%，支持反方不会转嫁仅有18.68%，也就是说您现在任务比较重，看能不能通过我们现场的PK，挽回在PK台上的劣势。按照常理应该由正方阐述观点，我看今天是反方的票数比较少，直接请张老师讲一下您对这个话题的观点。
反方张春平
[张春平]：这个话题给我们这样一个信号，似乎关于土地增值税清算的文件，能够使房地产价格引起很大的波动。但是这个结果会不会像某些人预期或者宣传能达到这样的结果，我们认为不会。从几个方面了解这个问题，从它的历史来看一下这个税种，这个税种不是新的税种，在1994年的时候，关于土地增值税的税种已经出台，我不同意网上的一些说法，有的说这个税种实际上没有落实开征，有的说这个税种处于瘫痪的状态。实际上不是这样。我们承认这个税种在不同的地区，在不同的时期，由于它的征管水平，征管力度和征管方式不同，对税种执行情况是不一样的。作为一个既有的税种由于征管形式的变化，会不会引起社会上特别是相关产品价格的极大波动，这应该是不可能的。我们看第一，如果你通过涨价形式，提高房地产价格，因为这是它转嫁的最直接表现形式，这种情况下，消费者会不会买账？一般来讲，商品的价格应该是由多方面来决定的，特别是房地产的价格，一个主要是供求关系，包括土地供应、商品房的供应，另外来讲有新的需求，有一个心理预期，有的人会预计到房地产价格上升的趋势，或者对这个趋势的认定，大家在程度上，也是有所不同的，包括在这个行业当中曾经炒过的很多概念，对于整个价格的上涨趋势是推波助澜的作用。再有一点，我们充分考虑到国家宏观调控政策问题。第二，提高价格，消费者会不会买账，从第二角度来看，如果征税带来涨价，必须具备一定的条件，一个条件就是你的价格上涨空间还是巨大的，同时房地产开发企业它的利润空间现在应该说是非常小的恩，如果这个条件具备的话，空间应该小，你不能再挤压它，如果你挤压它，它就受不了。
[主持人]：这是一个从学者很少说企业的利润空间非常小。
[雷越姝]：即使按照20%算，刚才按照您提供的数据26.7%算可以算一下这个，在27%利润情况下，税率达到30%.
[张春平]：第二个问题，大家不要认为预征制度就是一个结果，什么是预征，就是这个项目没有清算，而在这次清算文件中已经谈到了，如果你的项目已售项目或者未售项目加上已售项目，有些未售项目已经自用了，有些项目，比如尾房变成出租使用了，转化为企业的固定资产，如果这个达到85比例的话，也是在清算范围之内。在以前就没有这样的规定，没有这样的规定，就会使得很多开发商各地执行情况不一样，有的等项目结束之后再进行清算，最终还是要清算的，实际上清算在以往是存在的，只不过现在把清算的时间进行了变化和清算的阶段有了一个变化。既然叫预征，预征就是一个征收方式，不是最终结果，不是只征1%就OK了，最终还会进行清算，所以并没有带来成本的变化，费用的增加，没有带来这个变化。因为开发商在立项过程中，肯定已经充分考虑到了这个因素，不可能是按照预征率，按照预征作为最终的税收负担，去测算自己的价值水平，会考虑这个房子最终要卖掉的。我想不会有很多开发商或者占很大比例的开发商，我盖了一千套房子，我的目的就是卖十套房子，其他的房子不再卖了，现在的在我们了解的企业当中，这种情况不是很多，一般来讲，如果他要存在大量尾房的话，是被动的，是因为市场不接受他的产品造成的，如果这样就变成自建自用了，跟这个问题是两个性质。
[雷越姝]：张老师讲的是理论状况，在成本测算中间，在测算的时候，按照预征的税率计算税收成本，因为将来市场价值的确是一个浮动的东西，清算的最后结果跟你市场值的浮动有很大的关系。
[张春平]：我不同意，我在房地产公司做财务总经理将近有十几年的历史，在30岁左右，我对房地产价格制定过程中，起码我没有这么做过，土地增值税是94年才开始有。
[主持人]：当时这个政策出来其实是为了应对当时的泡沫情况。
[张春平]：是这样的，但是不管怎么样，这个税种是存在的，因为税种存在，你在制定价格过程中，是作为商品的制定者，必须考虑它，如果不考虑它，是有一个前提，这个税种是长期免征，你是一个豁免单位或者你是一个豁免项目，你不考虑这个因素。再有这个税金带来的税收负担极低，所谓的极低是相对你的利润来说，如果一个房地产公司能达到在设计商品价格的时候，不用考虑这个税种，那他的利润太可观了。
[雷越姝]：您误解了，不是不考虑，是要考虑的，有一个测算的问题。
[张春平]：按照预征来测算，肯定不是现实的，预征本身不是最终结果，也就是你的利润空间能掩盖的。
[雷越姝]：这个文件出台，清算这个概念以前也存在，就是清算的力度时期、阶段不一样，导致清算的力度是否有折扣。
[主持人]：关于清算这点，焦点博客对这件事讨论非常热烈，潘石屹他说很多记者老给他打电话，怕大家写错了，在自己博客上也讲了很多，他说土地增值税这个东西，有些比较正规的房地产上市公司会做预征，做清算，但是他不是按照1%来算，而是按照通知的全部情况来做的扣除，对他的影响不会太大。但是对有一些房地产来说……
[张春平]：这个也不是，会计师事务所应该是正规的，因为这是一个地方税收，比如他是预征，因为会计强调一个信息，它真实性，提供的信息真实性就足够了，如果要是说是按照整个税法去走，我不是按照预征去走，按照税法去做，是预计过程，不是对财务报表的反映。
[主持人]：我不得不把今天越来越专业的倾向给拉回来。还是回到大家比较容易理解的几个点上。下一轮想围绕在供求关系上，两位比较强调供求关系的情况，现在市场上对供求关系，对房地产市场的影响有不同的观点，认为供求关系不是决定现在市场的情况，但是从目前不管是开发商也好，很多主流的观点都认为房价最终决定是供求关系供需的情况，土地增值税开征，刚才张老师稍微说了一些，对供求关系没有太大的影响，能不能就供求关系，我们做深入探讨，这次请正方先来阐述。
[雷越姝]：主要刚才张老师一说税收，一个是太专业，另外他这个没法讲了，因为他讲的都是非常理论，实际操作中间不是这么干的。
[张春平]：我理解你所说的。
[主持人]：刚才是自由搏击，现在先请正方阐述。
[雷越姝]：供求关系刚刚好像已经讲过，……
[主持人]：刚才在预告和专题中也讲到了，在一个卖方市场和买方市场，供求关系不一样，如果把北京作为一个范例来讲，增值税征收对我们市场有什么影响吗？
[张春平]：这个影响是近期影响、远期影响，还是间接影响还是直接影响，这需要确定一个范围。
[主持人]：如果是一个中长期影响呢？
[雷越姝]：中长期来说，肯定是传达非常清晰的信息，就是土地增值税征收这块只会是越来越严格和严谨。刚才也讲到增值税很早就存在，清算这个概念也是有，只不过以前时间和手段，在过去基础上进一步改进，是加大了清算的力度，有些地方可能不存在，包括北京，全国范围内，我不敢说具体是什么地方，但是总体来说，肯定在这么大范围里，也存在预征了以后，不清算了，或者清算的力度相对来说比较弱的情况。现在加大清算力度，肯定是 在税收政策上，会给开发商上更紧的紧箍咒。从过去的土地供应和金融政策以及现在的税收政策，三管齐下，对开发企业……
[主持人]：雷总有点像政府的新闻发言人。
[雷越姝]：不，这是我的理解。如果从供求关系上面来说，我想说的另外一个信息，他一定会形成行业里进一步的清晰，适应不了这种环境只能退出去了，就干不了的，能适应下来的，他对这个越来越严厉的管理手段仍然有一定的生存空间，这样的话，说老实话，导致寡头的形成，寡头的形成对市场的是一点没有好处的。北京因为市场大，已经有寡头了，但是这个寡头还不足以控制整个市场，但是的确是在一些区域城市里出现，就一两家，就这几家寡头控制了市场。一方面他自己的能力有限，他的操盘能力有限，另外一方面有意识控制土地和住宅的推出速度，这和供求关系也有影响。这种严厉的税收政策促进寡头的形成和垄断的出现，这对市场供求关系的影响最起码不利于自由竞争，自由竞争有利于价格平抑。
[主持人]：刚才正方提到的观点不仅仅适用于土地增值税这一条，03年开始紧缩银根，121号文件对开发商资金的提出了很大的要求，831对土地招拍挂之后，价格马上上去，去年36号地为什么用限价的形式，价高者得从某种角度是很公平的，最终可能会促进实力大的企业存在。最近的宏观调控政策都在保证各个政府部门或者政府相关部门一些利益，包括央行其实是为了规避自己，这是市场还也有一定认同度的观点，税收是不是这样的，促使寡头经济的出现，这个观点不知道张老师您怎么看，这应该属于间接的影响是吧？
[张春平]：首先来讲税收的根本目的不在这儿，第二来讲，我们的市场正在逐步走向成熟，通过某些政策以及对某些政策的理解，使得某些行业进行重新的整合和梳理，这是可以理解的。刚才大家所谈到的特殊的情况的产品，对今后价格的影响和走势，土地增值税会不会直接造成这种现象的产生，不会。你说的寡头经济的产生，这应该不会的。因为它在严肃税收环境。再一个来讲，你的价格上涨趋势是不是和我们税收有一个联系，应该回到我们这个题目当中来，你要说会涨价，比如刚才说如果这样的话，我的负担将来会最终转嫁给消费者，你可能阐述这么一个观点，但是转嫁不一定转嫁给消费者，或者转嫁不是说只能转嫁给消费者，转嫁是什么，就是纳税人和赋税人不一致，就是法律规定的税款的直接缴纳人和税款的直接承担者，纳税人和赋税人不一样。如果你想提高价格转嫁，我们叫全转，你想全转，就说明你不可能后转了。现在原材料供应商有没有讲价的可能，你可以后转，可以自行消化，如果只能后转的话，让消费者面对这样的事实，被动接受这个信息。
[主持人]：现在市场的确是这样，出一个政策，我们做记者，会和政府相关部门沟通，有些政策出台会跟政府部门沟通，我不是为了针对购房者，因为增值税当然是针对企业的，比如我是营业税和个人所得税，政府说通过二级市场增加，遏制一级市场的投资，挤压这个泡沫，最后的结果是针对需求的人最后来买这个单，现在网上有网友想跟反方……
[张春平]：如果大家对这个问题，说所有的网民或者所有的股民或者所有对这个行业以前不太了解的人，对这个问题，在文件发布的时候，马上有一个清醒的认识，今天组织PK有什么意义。
[雷越姝]：张老师讲的这段里有几个问题，我们需要探讨一下，不能孤立来探讨土地增值税清算这个事，这个大的前提，我非常同意刚才讲，这是严肃财经纪律，税收是立国之本，刚收收，大家争论焦点不是这个。是土地增值税清算以后对未来的整体结果会导致什么样的结果，在看结果的时候，一定不能孤立看待土地增值税清算的问题。因为在整个宏观调控大背景下，加了清算力度，最后实际上是推动了整个房价的走高，你不能够说房价假定涨了一千块钱里，哪一百块钱因为土地增值税增加了，不是这么一个简单的概念，一定是导致这样推波助澜的作用，是可以论证出来的，因为整体的宏观调控包括主持人说的，为什么调控一出来，本来政府的想法是这样的想法结果变成那样的想法，最主要的是这个调控的着眼点可能位置不对，这一针扎下去，这针力道非常准确，但是就是扎错了穴位。我说的不是土地增值税开征的意义的理解，我想说的在整个宏观调控大形势下，增值税的出台，他的目的也不是这个目的，也不是为了遏制房价的目的，他的目的就是为了严肃一下财经纪律，他最后会推波助澜把房价走高，就是因为宏观调控，我说的核心意思就是整个宏观调控政策导致市场的供求关系不平衡，实际上整个市场上一定程度上是卖方市场，不是购房者，大家联合起来不买房就能改变的一个市场，如果说在买房市场上，我相信您说的所有的道理都是成立的，我挤压的是开发商的利润，现在是一个卖方市场，卖方市场的原因是什么，就是因为整个宏观调控政策导致供应不足。
[张春平]：我们经常听到关于这个问题来自一个行业一些人给我们传递两个非常矛盾的信息，一方面他告诉我们说这个市场是非常有限的，也就是很多人也用了卖方市场这个词，暗示我们这个价格是你被动的，必须要接受的。另一方面告诉说，他在做慈善事业，因为他利润都没有。这个信息给我们是不对称的，我们不知道相信哪一个，因为我们有自己的判断。在近期内或者在一定时期内，房屋上涨，我自己来讲，我可能认同房屋上涨。本身来讲土地增值税不是一个新的税种，不用这个问题炒作，不用这个来哄抬房价。因为本身以往在房屋价格中考虑到这个因素，比方说每天我们自己个人都要计算我们的生活成本，在以前，我会计算我每天要吃，我每天要穿，在以后的过程中，会不会说，我每天要吃，如果是我自己的收入，我为什么一定要过多考虑这个因素，因为本身没有变化，不像粮食可能还会有上升，土地增值税没有上涨。
[雷越姝]：我解释一下刚才您讲的一大段里最关键是最开始您认为有一个非常矛盾的信息，卖方市场的情况下，这个观点我肯定是同意的，咱们现在是卖方市场。第二个您提出很大质疑的，认为开发商现在的利润并不高，您认为在卖方市场情况下，利润怎么还不高，这里的问题在哪，因为房地产住宅市场是卖方市场，对开发来说也是卖方市场，什么意思，谁把土地卖给开发商，实际上是拆迁户，都是卖方市场。购房者看见开发商卖什么价他只能买。
[主持人]：黑心的开发商，但是开发商不能说黑心的政府。
[张春平]：你的利润被摊薄了，你为什么不涨价？
[雷越姝]：我涨价是有限的。
[张春平]：问题的关键在这里，土地资源有限的，房屋是有限的，这个有限是相对我对方无的需求是无限的，对目标的追求你是无限的，对目标追求的无限为什么还会受到价格限制呢？是因为价格，是因为市场，是因为我的购买力，是因为我的需求，我没有这样的需求，你再一味强调资源的有限，以此披上合理的外衣。
[雷越姝]：刚才你抓住我一点，价格的上涨是有限的，这个有限是时间概念，短期内是有限的，比如我今天卖8000，明天就提到一万，这不是跟自杀差不多吗？同样的产品，同样的市场环境，但是你从长期来看，这个地方在周边的条件具备的情况下，他从八千涨到一万，那是肯定的必然的。
[张春平]：不管八千涨到一万还是涨到一万二也好，我们知道数据，现在的上涨幅度是微小幅度，按照国外相关机构进行调查，我们也能够看到，从国际来讲，很多国家的房地产市场上涨幅度都在回落，作为我们普通消费者，一直期待着房地产价格的回落，现在显示一种苗头。我们知道房地产商他的结算方式，有很多方式能自行消化，甚至完全没有必要采用转嫁给消费者的方式，我觉得有很多方法。但是我个人的理解是，如果您以清算制度作为一个信息，可能就会让我们感觉到房地产商在告诉我们说，他曾经提供了其他很多信息能够帮助他推销商品，造成其实是一样的结果。我们不希望这个税种出台，这个结算方式出台，为价格哄抬起到推波助澜的作用。
[主持人]：这就是我们举办像这样一场PK的目的，因为每次政策出题或者相关信息出来之后，都会成为一个涨价的理由，已经给消费者形成了这么一种概念，我们需要告诉的是把政府的声音传达出去，但是消费者信不信是消费者的事情。
[张春平]：你节目开始的时候，说支持反方的观点的人很少，我有另外一个论据，这是你们进行调查的一种方式，你们刚才谈到另外一个，说股市收缩的问题，如果大家会认为税收因素增加了，价格因素都会上涨，这样的话，利润空间不会受到打压的话，股民怎么丧失信心，更多的股民看到由于市场供求关系的决定，在一定时期内价格不会因此发生巨大波动，房地产企业他的利润将会因此受到影响，这样的话，利润会收到影响，于是他的信心才会受挫。恰恰这些股民真得今天没有到搜狐网上来点击。但是我相信还是有很多人能够相信我们政策的出台，能够给这个市场带来一种活跃的因素，而不是说使得我们大家居这有其屋的目标越来越遥远。
[主持人]：这上升到居住理想的目标比较遥远，您也不用觉得没有支持者。上次跟中国税网合作是征收个人所得税可行不可行，这是在06年7月份，刚好是出台国六条，我们做完这场PK不久，国税总局征收个人所得税，当时都是支持反对征税的人还是占多数，这是民众，大家消费者意愿的体现，因为投票会有各种各样的人，而且上焦点网的包括各种各样的人，包括买房，开发商业内人士，包括政策制定者，很多人在网络上，这是专业化的体现。刚才您说的这点非常有意思，也是非常合理，就是股票大跌说明投资者信心受挫，潜在前提是价格没有变化，觉得市盈率受影响，价格才会下挫？
[雷越姝]：这个事情，我最近只是关注股市，因为我对房地产的了解程度远胜于对股票的了解程度，我感觉到从我接触的股市和股民来说，他对股市判断的时候，一支股票的判断，决定投卖出还是买进，真正理性分析判断投资回报、市盈率等等这些数据的人很少，往往是政策事，一出台政策打击，政府出台这个政策目标就是打击开发商，只要政策目标是打击开发商就往后撤，如果出台一个明显意图是为了鼓励什么的，就往前进，是政策事，不是非常理性的分析判断的结果。这就是短仓下挫以后，就往回走，这跟当前大的股市行情是一致的。房地产在过去的这么多年里可能盈利率一直比较高，这两年下降了。这不足以来支撑一个论据。我说的意思它就是一个政策事。
[张春平]：雷总在制定价格中，把我们房地产公司价格制定人的方式进行了否定，对股民的判断能力和分析能力进行了忽视。我们看到结果就可以了，因为你不用否认这个东西，大家都是有判断。
[主持人]：今天的PK非常激烈，我们还是暂时停一下，播放相关的调查结果，对反方还是不利太利，因为我们设计了三个调查的选项，第一条是您认为房地产征税之后房价的走势是，这个征税是指土地增值税，第一选择上涨，第二下跌，第三说不清，选择上涨88%，下跌没有，说不清是13%.第二，您认为征收土地增值税是否转嫁给消费者，88%认为肯定转嫁，13%的人说肯定不会转嫁，说不清是没有，加起来是不是100%，可能有1%的差距，比例上说明一点问题。第三个问题，您认为征税会打击到，第一是政府是0%，第二购房人选择75%，开发商是25%.土地增值税这个调查本身，我们不会说消费者本身盲目性怎么样，现在目前的民意的确是这么一个情况，土地增值税政策为以前的政策在背黑锅，我们现在进行PK讲的是未来的情况，就像两位嘉宾说的，税收最后的结果怎么样，需要将来做一些判断。目前的调查结果确实显示太悲观的状态，这个没有猫腻，大家可以点击看，也可以投票。
[雷越姝]：这里最核心的问题的，因为这里大部分投标是购房人，还有一部分也是业内人士或者关心房地产人士，反映的是整个行业和市场对未来房价所持的悲观预期， 主要是认为肯定会涨。
[主持人]：现在我们也在探讨房价上涨的空间究竟有多大，现在的房价已经很高位运行了，您作为开发商也不否认这点。
[雷越姝]：我一直认为不要涨这么厉害好一点，我也踏实一点，涨这么高，最担心损失是开发商，现在在卖的项目还好，不能卖完这个项目以后就不干了，市场是一万块钱售价，照着一万块钱的售价去买地，过两天房价掉下来了，投资风险很大。房价一定要稳步上升比较好，千万不要暴涨然后暴跌，这都不是很好。
[张春平]：也反映出来很多人对房地产价格上涨痛恨的心理，所以就流露于他的鼠标上。但是是不是大家真得是把这个问题进行思考以后，既然是大家对房地产价格上涨情况的不满，我们就应该更多的去理智分析这个问题，如果是来自于某些方面认为这样的话会为房价披上更合理的外衣，我们应该仔细分析这个事情。比较理性地不要为这种转嫁买单。像这些人他的经济实力能够达到这样标准的话，离这个目标越接近的人应该是越理性的人。我还是强调一点，土地增值税带来的转嫁与否以及它和另外一个话题是有联系也不一样，也就是房屋价格会不会上涨，这是两个问题，大家应该能够认识到这点。
[主持人]：再来插播一个跟PK可能关系不是特别大的小的话题，请张老师来回答一下。我们在焦点网博客，焦点的地产博客影响越来越大，包括业主博客，龚宇副总裁他讲到业主博客的情况，因为焦点网的论坛在整个北京的影响非常大，在博客上，任志强博客中说到土地增值税的清算问题，他的观点是认为土地增值税涉及到重复征税的概念，对这个，张老师您怎么看？
[张春平]：税种的设计，税收的关系有内在联系的，如果谈到重复征税的话，重复征税的必要性在哪里，大家最常见到的产品就是你每天喝的啤酒，就涉及到消费税，消费税就是承兑特征，因为它有可调节的目标，税收的根本目的就是组织财政收入，条调节经济，另外进行监督管理。如果说没有进行调节的目标，也就是税源丧失的话，重复征税无从谈起了，这是一个前提。大家对承兑特征的认识不一样，有的人认识对房地产征收，有的人认为 对忖量房地产征收，就是承兑特征。可能认为我在买房过程中已经征税了，将来存量房还征税，这增加了我的负担，恰恰这个地方存在税源。税收就是一种分配，以国家为主体的分配，所分配的对象恰恰是这些，其实你不必要重叠特征带来什么，这个行业如果说有重叠特征的必要，重叠特征本身不可怕，如果资源丧失了，或者重叠特征会带来能力有影响，但是对行业未必有大的影响。
[主持人]：今天时间关系，最后请两位嘉宾总结一下自己的观点，梳理一下情绪，现在请正方先来。
[雷越姝]：我的观点综合来说就是刚才前面也阐述了，总体来说，再一个比较长期的时间段来看，所有的成本最后都是由购房者来买单的，这个成本有非常显性的土地成本、建安成本，土地成本虽然讲是浮动的，跟你的利润率有关的，但是毕竟也是一个成本，这块的税收增加，最后都是由购房者来买单。再返过来讲，土地增值税清算的必要，首先是一个管理规范化的初衷，如果说不是导致一个总体税收增加的结果，有必要去更规范吗？或者说最起码土地增值税的清算有一个非常直接的反映，就是总体上税收水平会提高的。从长期角度来讲，税收的成本会转嫁到购房者头上去。
[张春平]：利用这个机会能够向更多的我的一些朋友们传递一个信息，新的土地增值税决策增收方式它所影响的，它所挤压的最主要的是房地产相关的经营者，它在一定时期内，对我们的价格影响不会发生决定的作用，在土地增值税出台的若干年当，各个地区的执行力度是不一样的，对开发商的影响是不一样的，但是这种影响 实际上早已经被开发商所消化。我也希望大家能够面对这个问题更加理智，不要更多地为这个观点，说价格的波动这个观点推波助澜。能够让我们自己今后在房地产商品上消费变得更理智一些。
[主持人]：土地增值税要征收这个信息可能有些人忽视了，我记得在去年的9月份还是8月份的时候，中国税网一起合作了房地产和税收方面的沙龙上曾经谈到过这个问题，当时我们所讲到的围绕个人所得税，税网的专家也讲到了最近对土地增值税进行清算，当时我们请到的是财税方面的老总，没有想到这么快时间，小半年不到的时间，最后就变成了现实。在我们博客中，包括像一些著名的人士也写到了影响，要清算从93年到现在十多年的时间，如果一并清算起来，可能很大一笔费用促使很多操作各方面不是很正规的开发企业就会退出市场，从企业本身角度来讲，以后国家可能还会出这样的税那样的税或者这样的政策那样的政策，所有这一切都按照合法的或者大白于天下的方式来挣钱，才是企业扎根的最好方式。对购房者来讲，张老师说的比较中肯，可能从政策本身来讲可能会造成一些影响，但是从购房者本身来讲，还需要根据自己的判断，因为供需本身，虽然现在市场最终的决定还是由卖主决定的，但是供需最后要买不买还是自己的决定，不必要对这么一个事情产生更大的恐慌心理的需求，因为现在房地产房价这么高，购房者本身需要考虑自己的购房情况是不是合理或者追涨情况。最后还是做一个小广告，中国税网的税务经理沙龙在明天举行，对房地产企业所得税汇算清缴的答疑，我们也希望合作，把更多的税收方面的知识带给更多的开发企业。焦点网也会对这个进行现场报道。今天还要感谢北京电视台进行现场录制。我们PK继续在网上进行，大家可以在网中写上你的观点，现在反方的支持率比较低。张老师在现场讲得非常透，再次感谢两位嘉宾，感谢各位网友，今天的PK到此为止，谢谢。
[雷越姝]：他说这是一个前提。
[张春平]：恰恰这是一个相反的，待会雷总会有其他的数据告诉你，不是这样的。再有一个前提，其他成本不可降的，就是相关成本不可降，在这个前提之下，这个条件具备，由于这个税种的清算制度，会使得房地产价格优比较大的波动，具备这些前提的条件之下，这是有可能，但是这个前提现在是不具备的。价格空间是不是能够足够大，要受到市场的决定，受到供求关系的决定，房地产商的利润空间是不是足够小，我们有相应数字进行证明。相信广大网民，在网络上，包括在新闻媒体上，包括股民在相关部门所披露的财务报表上，都能够看到。最新的数据大家看到财政部关于这方面的典型调查，房地产行业的利润率能达到26%多，这个利润空间的高低是一个相对数字，也就相对于其他行业，这个利润的高低是没有绝对化的，是一个相对概念。从两个角度来说，转嫁是某些人的一些愿望，希望通过这样的方式，能够使自己的商品变为一个供不应求的商品，把自己的商品能够实现销售的收入最大化还有利润最大化。但是如果你没有影响市场的供求关系的话，如果没有消费者对它直接产生它的直接需求以及它的实际增长购买力， 如果没有相应的购买力的增长，如果说今天这个政策告诉我说土地增值税的清算，紧接着告诉我说口袋里的钱一下子会呈十倍，呈百倍的上涨，我的购买力会积聚增长。如果这些条件不具备的话，其实涨价就是一厢情愿的。
[主持人]：补充一下刚才张老师所讲的不是一个新的税种，实际上在1993年12月13号的时候，国税总局就发布了中华人民共和国的土地增值税暂行条例，这个条例就规定了土地增值税的征收，而且这次他用了一个词叫清算，应该是很准确的一个词。在此之前，现在的土地增值税都是按照1%来预征的。
[雷越姝]：各个地方不一样。
[主持人]：等于这段话用来解释张老师说的不是一个新收的税种，政策出来，第二天股市全面下跌，是大家非常不理智的市场反映。这个补充结束之后，想请正方对刚才反方的表述发表您自己的观点。
正方雷越姝
[雷越姝]：按理来说，从辩论来说，正方先立论，反方再驳他，今天是反方先说，反方先立论了，我只能先驳再立了。刚才张老师观点里有一个非常重要的假设，他认为土地增值税不会转嫁给购房人一个重要的前提取决于房价是否有上涨的空间。第二个前提是房地产的开发利润是否已经到了相对来说非常薄的程度。他肯定是在这两个问题的答案都是否定的，所以他会认为不会转嫁给购房人，我刚才听他的观点的时候，我觉得找到冲突的本质。我代表正方这边来看，可能恰恰对这两个答案跟张老师的答案是不一样的。
[主持人]：就是房地产现在是不是暴利的情况是吗？
[雷越姝]：这是两个，第一个讲房价是不是有上涨的空间，跟各个区域不一样，比如上海宏观调控以后，应音而落，还在降，两三年能恢复不错了，从长期来看，房价肯定是涨的，任何一个国家和地区的房价从长期来看，都是涨的，除非出现日本90年代的泡沫经济，泡沫经济跟中国的可比性，任志强（任志强博客，任志强新闻，任志强说吧）任总有非常专业的论文进行阐述了，我在此不赘述了。从长期来看都是涨的，近期来看除了上海等少数特殊区域以外，无论是发展健康良好的大城市还是二三线城市，房价肯定有上涨空间的。第二个问题，关于房地产商是否暴利，是否利润已经到了不可承受的极限，张老师讲了26%多的数据，这是在房地产是否暴利的争论中，潘石屹（潘石屹博客，潘石屹新闻，潘石屹说吧）潘总给的一个理论值，理论上26.79%是最高值。
[张春平]：26%是潘石屹的话，我引用的数字是财政部发的一个调查，调查当中是这么一个数据。
[雷越姝]：这个数据我不想对它进一步评论，因为是权威部门发布的个。我想说的另外一个客观数据两个非常具有代表性的房地产开发公司，一个是万科，万科是上市企业，应该是五中国房地产开发企业的龙头老大，看万科的年报，年利润8%到10%.
[主持人]：万科的房子好像卖得都很贵。
[雷越姝]：他已经算是很贵的房子。
[主持人]：但是它有没有存在做假账的可行性？
[雷越姝]：上市公司不能做假账。
[张春平]：这个不可讨论，不能光看收入数字，要看成本数字，有的房子卖得比万科低得多，但是成本比万科低得很多。
[雷越姝]：关于房地产开发商是否存在较大利润空间这个问题。8%到10%是上市公司的数字，我说另外一个企业是阳光100，它不是上市公司，是全国性战略扩张的城市，他现在给我传达一个信息，在外地如果算出10%的利润，他就走，能到15%的利润就很好，就可以躺着卖了，基本上是这样的观点。反过来讲，平均利润率，就算有26.79这个利润率的确是客观事实的话，我觉得这个利润率在相对某些行业来说不是特别高的利润数字，我们知道制造行业还有流通领域利润率高于这个数字，作为一个大资本运作的房地产开发行业，这个利润率只是接近社会平均利润率，中等偏上，就算26%多是真实的，可信的，因为是权威部门发布的。
[张春平]：如果你们公司是这个数据吗，你满意吗？
[雷越姝]：目前来说，单纯从成本和销售额来算，销售利润率已经很可观了，非常可观了。你要知道现在拆迁成本有多高。
[主持人]：打断二位，现在对征税的PK变成了开发商是不是暴利的争论。这个话题无所不在，今天还是把话题聚焦到购房人这个角度来看。刚才说反驳，两个不同的观点，就说利润空间大不大，现在还是请正方开始来立论，结合到增值税是否会转嫁的问题？
[雷越姝]：关于土地增值税这个消息刚出来的时候有一个记者给我打电话，说我们一直在交土地增值税，我挺纳闷的，我特别同意主持人说的，清算是很准确的词，以前一直在征，现在改变了征收方式，以前是预征，现在是税后结算，有一个预征的过程。这个方式的改变，我认为这个是合理的，因为预征会导致整个税收过程中存在很多黑洞，看不见的黑匣子，如果进行售后结算的话，对税收部门也好，对开发企业的来说都是很高的要求，这个方式我是不反对的。我想说土地增值税的清算从长期来看，会导致房价的增长，因为可能他在眼下不会出现今天增值税说要清算了，明天房价暴涨了，房地产行业从来不会出现一针扎下去，就会出效果的。它会有一个缓冲期，效益有滞后的显现过程。长期来看，所有的税收增加，因为土地增值税的清算，为什么有清算的必要，是因为我能够收上来更多的税，所有税收的增加最后无一例外都会变成你的综合成本，从长期来看，成本加乘法最终是决定房价的长期趋势的唯一办法。今天我们定什么价由市场来决定的，从长期趋势来看，取决于成本和基本利益需求，假定基本利益需求是纯利20%的话，我原来成本是七千，现在加20%就是8400，现在变成7500再加上20%，肯定导致房价增加，这解决房地产开发商在选择投资项目的心理预期，也就是说如果我达不到我的预期利润，我可能就放弃不做了，市场上相对来说有可能导致提供较低价格的项目，就减少甚至慢慢就消失了。他会引导房地产开发企业去做房价更高的，能够保证他在新的税收政策下能够保证他的税后纯利的项目。
[张春平]：我刚才看雷总论述当中有三个层次的问题，一个问题是房屋的价格会是上涨，这不是我们讨论的问题，房屋价格的上涨的上涨趋势和幅度不是我们讨论的问题。第二税收会不会影响到房屋价格的问题。第三个问题是我们今天应该谈到的就是这次清算文建会不会影响到房地产价格。在第三个问题上，恰恰雷总谈的还是比较少，第二个问题说税收涨有税收的因素，价格肯定上涨。我先说明自己的理解。雷总有一个很重要的问题要澄清一下，这个清算并不是把税金征得更多才进行这种方式，实际上我们税收的根本目的是调节经济的，组织财政收入的，进行经济管理的，这三大目的要更好地实现。清算的制度是我们现在具备了清算的条件，现在房地产公司已经是由过去的不成熟变成成熟了，整个经济形势由过去的发展现在已经到了比较成熟的市场经济阶段。严格税收管理到了必经的阶段。也就是说清算制度并不为了多收，为了使税收更公平，更有效，更能够实现调节的职能。会不会有一些企业如果真正足够像说的那样连主营业务利润率达到20%就满足了，躺着就可以卖了，像这样的企业会不会在清算过程中，发现不需要征收。这不是直接的结果，没有一个必然的结果。
再有一个，刚才雷总谈的当中，为我提供了一个论据，她在制定既有的房屋条件之下，对她的综合成本是严格考虑的，由此我们可以看到，税种在相对比较长的过程中，对现有的房价中，对这个税种是考虑的。由此我们可以看出，这个税种不会出现你刚才说的会不会弄虚作假，企业会不会这样。
[主持人]：媒体视角向来就看这个。
[张春平]：那是一种猜测，我们的任务不是去暴光他的财务状况，我们来分析这件事情产生什么样的结果。我们假设说的如果他弄虚作假的话，一般来讲，我们不可否认说有的想上市，有的想做盘，包括还没有签的合同都做收入，我们可能考虑有这样的情况出现，但是更多实际上是在隐瞒自己的收入和利润，这样的话反过来更可以看到，实际上他的收入和利润空间其实更大，比我们预想还要大一些，在这种情况下，才会涉及到这样的问题。既然以前都考虑到这个因素，现在你再制定新的楼盘价格，实际上你更多考虑到我们的市场趋势，而不是这个税种带来的必然结果，因为这个税种以前已经是存在了，我相信没有哪个大盘，没有哪个房地产公司在做现有的楼盘价格设计的时候，不考虑这个因素，我相信不会是这样的。
[主持人]：刚才反方张老师所讲的有几点，第一，清算可能给大家一个心理的暗示，感觉清算就要多交钱，实际上不是这样，清算之后是更严格了。在国税总局的官网上也有一个解释性的东西，有一段讲到下发通知目的的时候，他说对房地产开发企业土地增值税清算工作中有关税收征管问题进行了明确，这次通知下发不是新的政策规定，而是在征管上，对以往清算工作遇到的问题进行梳理和规范，应该是征管文件，不是新的政策。所谓对遇到的问题进行梳理和规范，会不会有一些少征或者是不征？
[雷越姝]：我就想说这个问题，刚才张老师说的信息里，首先第一个，我觉得这个文件首先是土地增值税的计算方式发生了非常大的变化，就是预征改成清算。我也非常同意张老师讲的，如果方式发生变化，我们不是以结果，发这个文件的目的不是为了收更多的税，只是方式的变化，方式的变化我也是非常赞同的，我认为这个也是很合理的，但是会导致什么样的结果，其实很简单，我们可以算得出来。刚才主持人也说了一个数据，大概预征按销售额1%，营业额的1%预征，有些地方不太一样，我们大概是1%到3%的情况。现在新的清算以后，增值未超过扣除金额50%部分，税务按照30%，因为这个是最低的累进税率了，就是最少最少我们要征超30%.
[张春平]：最少是0.如果没有达到这个比例，是不征的。
[雷越姝]：你说0的情况是你牙根没有赚钱的情况下。
[张春平]：不是没有赚钱，是增值率不超过20%，如果真像某些人谈到的房地产行业它的利润率已经极低了，销售利润率低到连15%都没有了，这种情况下，我不征税的。
[雷越姝]：按照这上面说的信息是……
[主持人]：请张教授用两分钟的时间给我们讲一下土地增值税的征收。
[张春平]：首先两点内容，一个是如果你的增值率，比方说，现在可扣除项目当中包括开发成本，还有买土地，购买土地的使用权，在这个过程中，比方你是三通一平，七通一平，甚至十通一平，开发费用减掉，财务费用减掉，财务费用可分清和不可分，另外税金减掉。你的销售比如卖掉1个亿，如果可扣除的项目，如果是增值差额是一个亿，减掉可扣除项目，再除以可扣除的项目，就是我的增值率，我的增值率低于20%，追个税是免税的，我在这里的前提是一定是普通住宅。这样的话才能涉及到税率，至于说30%到60%是超过的税率，但是这个比例不会达到最低的税率和实际的负担率不一样。
[主持人]：还有一个是普及性问题，普通住宅标准是按照哪个标准？
[张春平]：这个雷总最有发言权，建设中，包括普通住宅还有公务。
[主持人]：按照项目吗？
[张春平]：按照项目。
[雷越姝]：现在有几个方面普通住宅的标准，首先是户型，2005年国八条规定是140，现在90平米70%，因为这个是06年出来，大部分项目还没有上市，眼下市场上低于140都算是普通住宅。
[主持人]：这是北京的情况。
[雷越姝]：我不知道在土地增值税的时候，这个是不是作为一个标准，作为征收契税的时候可能作为一个标准，就是销售价格，销售价格超过这个区域的基准价格百分之多少，那就不作为普通标准住宅，它的契税按照3%税，不是按照1.5%征收，如果按照1.5%征收契税的住宅都是普通住宅。
