近日，针对北京市国、地税联合转发了国税发31号文后的具体执行办法，中国税网在12月8日举办了相关政策解读的专家在线访谈。包括中国税网专家、北京中逸兴盛税务师事务所专家、北京税务系统相关专家以及北京市部分房地产企业的财务经理参加了本次访谈。访谈中，他们就新政策出台后，对北京房地产企业在税收征管、委托销售、合作开发以及费用扣除等方面产生的影响以及应对策略等进行了交流和探讨。   

图为中国税网涉税风险研究室房地产专家在分析新政策

图为北京中逸兴盛税务师事务所专家在谈自己的观点

　　主持人：税网直播活动一般选择的话题集中在两个方面，一是集中在纳税人比较关心和关注的，特别是总局新出台一个相对比较宏观或者是对企事业单位影响比较大的政策方面的问题，我们可以及时予以跟进。还有一种，这些企业当中面临着很多焦点或者是热点的问题，我们也及时组织一些相关的专家进行讨论。今天我们请到的是税网的企业涉税专题研究室主任于蕾，由她担任主持。专家是三位，我们税网涉税管理研究室地产项目组的特聘专家王培老师，毛艳艳老师以及北京“中逸兴盛”税务师税务所的张强老师，还有部分企业代表。

　　于蕾：非常高兴我们中国税网能邀请到来自房地产的专家参加我们今天的研讨会，今天的主要议题是针对北京市国地税联合转发了国税发31号文后的具体执行办法。我先来介绍一下2006年甚至是更早以前，我们北京市国税局和地税局对房地产开发企业所得税征管相关规定先做一个简要的回顾。大家都知道，在2003年的时候，总局发了一个83号文，当时这个文件在全国的房地产界引起了一片振动，因为它从税收法规的角度把预征给固化下来了，有税收规章对预征进行了法律规章上的支持。但是，从北京市来说，国税局转发了这个文件，但地税局没有转发，也一直没有按83号文来进行预征所得税。这样就造成了北京市新老房地产企业资金压力和税负的不均衡。随着国家宏观调控政策的收紧对房地产企业从各个方面管理的收缩，从05年开始总局也出了一系列征管类的文件，但都是程序法上的东西，实体法上的内容是从今年开始的。2006年国税发21号文、31号文都是在今年3月份之前出台的两个非常有分量的文件。31号文出来以后，从纳税人、税务中介、服务机构、税务机关都非常重视，也都组织力量来研读这个文，北京市在转发这个文的时候也非常谨慎，从四月份到六月份，北京市国地税组织了一系列调研，他们深入到企业征求企业的意见。当时形成的转发意见也非常丰富，但是可能国地税对房地产企业征管的水平和管理方式、管理理念还是有一些不同，所以在转发的过程中，时间上可能就有一些滞后。

　　在上个月13号，北京国地税联合转发的文件就出台了，我们地产组的专家一起来研读了这个文件，发现京国税发2006年306号文基本遵从了国税发31号文的精神，只说了一些框架性的要求或规定，在具体执行中可能还需要来补充一些细则。

　　我们总结了一下这个文件的精神，认为主要有以下几个方面值得大家关注。首先是对房地产开发项目预计毛利率的规定。文件规定，非经济适用房的预收收入的预税毛利率定在20%，经济适用房定在了6%，还是遵从了国税发31号文的主要精神。大家都知道这个文把经济适用房定在了3%，为什么北京市定在了6%，这样显得很高。我们经过讨论也觉得北京市国地税确实是对31号文件理解的很透，大家回顾一下31号文的预征税款的计算公式，它是当期预征企业所得税的应纳税所得额是预售收入乘以计税毛利率，然后减去营业税费再减去期间费用，定在6%就考虑到营业税费了，等于预售收入乘以6%减去5.5%，应该是预售收入乘以0.5%再减去期间费用，实际上对经济适用房还是没有预征，还是考虑到经济适用房的负担水平和资金压力。此外，文件还要求对经济适用房还要求在初始申报的时候报一些政府审批文件，如果在初始申报的时候不报这些可能会对预征产生一些影响，双方信息不对称会带来一些不必要的麻烦。

　　这个文件的转发对符合2006年企业开发项目中符合31号文的三个完工条件之一的企业应该说是一个比较大的震动，因为今年凡是符合31号文规定的这几个完工条件之一的就需要按照北京市国地税的要求来报送两个附表。凡是今年需要报这些表格的企业可能会遇到很多实际执行中的问题，比较大的问题是应付费用，我们开发企业因为涉及到工程洽商变更或者是其他的工程质量问题，即便是达到了完工条件也会有很多的成本没有进来，在这一块306号文没有明确地说明解决方法，它采用的口径还是31号文的口径，和31号文完全一致。

　　另外还有一个问题，就是我们国税的企业由于原来执行83号文，83号文当时不允许扣减任何费用，但是后来北京市执行过程中允许减除期间费用，跟31号文还差一块营业税费，以前没有减除的营业税费在执行31号文的时候怎么衔接？306号文也没有解决。

　　还有一个，新老房地产企业怎么来界定。新老房地产企业的界定关系到广告费、业务招待费、业务宣传费三项费用的扣除。我们可以看出来，广告费以前在国税发2000年84号文，还有国税发2001年89号文里面都有规定，广告费超过当年允许税前扣除部分可以无限期向以后年度结转，31号文结转期规定为三年。但广告费实际上是一个收紧的政策，新房地产企业可以跨期结转，但没有界定什么样的企业算新房地产企业，一旦界定了对老房地产企业将有一个影响税负公平的问题，因为老房地产企业是不能跨期结转的，在项目开发前期，是会大量发生这种业务招待费，预售前也要发生很多业务推广、业务宣传费，对这块，当没有结转前营业收入的时候，就会形成永久性的涉税损失，因为当年不能抵扣，以后也不能抵扣，这对企业来说是一个不公平的地方。

　　再一个是文件执行时间，在306号文里面也没有明确地指出北京市是从什么时间起来执行这个文件，但是从我们参与转发过程，以及跟国地税相关市政主管部门的沟通，这个文件应该是从06年1月1日起开始执行。

　　王培：首先感谢中国税网，能有这么个机会与各位专家、各位同仁来进行交流，特别是网上的网友们。

　　关于内资企业房地产所得税，31号文的发布对咱们整个房地产开发企业是一个比较大的振动，特别是北京市。北京市大概从02年以后成立企业，它的所得税都是在国税局进行登记和管理的，原有的企业按照中央是否参股为原则来划分国地税的征管范围。因此，作为整个北京房地产开发的企业，其企业所得税有在国税管理也有在地税的管理。对于原来的83号文国地税在执行上存在一些差异，国税局基本上除去合并了一个营业利润率15%以外，就原文照转了，可是地税局一直没有做这个转发。因此在所得税预征管理上有可能企业因为在不同的税务局管理，带来不同的税负。

　　从北京市贯彻31号文件实施意见的306号文件中，首先我们看到了国税地税的政策是统一了，这一点无论是房地产开发企业还是税务中介来讲，都是一个比较利好的消息。

　　那么，31号文件对企业的影响到底在哪儿呢？我个人感觉税务上应该说从会计核算体系上来讲应从两方面看它的差异，一是在收入确认上。税务要比会计确认收入更早、更多。除了基本收入外，还包括预收的定金等。在成本费用的确认上，税务的确认要比会计上的确认更少、更晚，包括广告费、业务招费等几项费用的税前扣除。总而言之，要不进行完工产品的结算就不让扣，又不是让你无限期可以结转下年，就是说要促使纳税人尽早进行完工结算。

　　从税务上和会计上的差异来讲就这两种，但这些差异既有时间差也有暂时性的差异，这些差异大部分能够通过企业周期能够转回，从所得税方面来讲有可能会提前缴纳，从一个大的周期来讲还是可以转回的。通过306号文的出台，我们看到了税务会计与财务会计的分离真正在房地产行业已经成为现实。

　　此外，我认为凡是306号文没有强调的或者说没有说的内容都是按照31号文办的，包括企业完工结算的时候需要提交实际毛利率和预售毛利率之间差的调整，我想地税和国税也是认可这一条的。

　　第二大方面的问题，我想从几方面提醒房地产开发企业，特别是财务经理或老总需要重视的问题。

　　一是必须要重视收入确认，刚才我说到了，从收入确认上税务确认收入比会计确认收入要更早、更多，这个差异咱们一定要抓住，免得出现纳税风险，这是需要研究的。

　　二是在成本、费用的确认。必须要及时把这个差异找到，一条一条地去对照，进行纳税调整。今年北京市地税局已经正式启用了国家新的所得税申报表，在北京市地税、国税在转发具体的所得税申报表的实施意见上，我们也看到了31号文的影子，就是预售的毛利额如何调整，在所得税申报表上第几栏第几款怎么填写已经讲清楚了，包括在完工结算之后，它的预售的毛利额和实际毛利额的差额调整，也有位置了。所以这一点需要我们在所得税汇算清缴当中非常重视的一个问题。

　　三是作为房地产企业要把握好项目的竣工结算与所得税的完工结算。31号文当中很多政策是鼓励尽快实现完工结算的，因此项目的竣工算怎么去跟税务的完工结算相匹配，这也是我们的一个课题。当然，我们在做项目的竣工结算和企业所得税完工结算过程中也看到，有很多不同的成本费用的扣除方法、开发成本的不同分配方法，包括公共配套设施的处理等等，都是可以筹划的，也都是可以通过房地产开发企业的努力和税务中介的配合能够恰当地履行应尽的纳税义务。

　　程凡：首先非常感谢中国税网邀请我到这儿来，作为一个税务工作者来发表一些我看法。今年8月份，我们北京市整个地税局系统对31号文件的相关规定进行了一个全市的普查，就此各分局市局也进行了一次讨论，在8月份的时候就各区县所发现的问题和31号文件贯彻执行的困难进行了一次调研，这个调研，尤其是城八区这些分局都对它进行了广泛深入的调研，作为基层税务局来说，我们也走访了一些企业，跟企业面对面进行谈话，包括发改委，包括建委，我们都进行了谈话。严格讲，现在的房地产企业可能远不止像31号文所规定的大的原则框架下的行为，这个行为要比它复杂得多。到了今年所得税汇算如何操控？这也是以后国地两级税务局所面临的一个问题。

　　306号文我也看了，也是规定了一个总体框架，对基层征收局来说面临的困难和问题远比现在想象的多，我只能从我自身来说。至于说这个文件的背景，这东西也不太好说，因为汇算我没有开，这么多年税务局的这些文件大家可能都知道，咱们国家的税法有一个比较繁杂的过程，所以说任何一个文件在文件出台之前都是有一定的文件背景的，如果说单纯地去抛开文件背景去执行文件，对企业也好、对税务局来说，都比较困难，企业所得税是一个收益税，负担者是直接税，纳税人是直接去负担的，不像流转税，流转税是间接税，最终能够摊到消费者手里，它是可以转嫁的，所得税严格意义上讲是不能转嫁的，是由企业直接承担的，这是它的一个特点。

　　第二个特点，所得税是在管理上比较复杂的税种，它不像流转税直接能够通过收入一眼就能看见，或者规定死就能把这事做到，它要靠会计和各方面的核算来完成这个工作。同时我们明年也面临着会计制度的改革，包括明年的两法合并，以后这块确实面临的问题是比较多的。因此作为基层税务部门跟纳税人实际接触过程中我觉得有两点：第一点，我认为这个文件的出台从国家宏观调控也好，从小到企业的实际操作也好，是为了未来如何去规范房地产企业，起着一个很重要的作用。因此，我觉得不但是房地产，乃至房地产市场如何去操控的问题，所以我觉得一个文件的出台不会是绝对公平的。这是肯定的，所以在这个过程中，如果说过去有一些企业，但是它的文件的贯彻执行是按照国家的法律法规去制定，但是有些企业可能在这个过程中操作不规范，因为这些政策是逐渐出台，所以说在操作不规范的过程中，如果说政策的出台是规范的，因此给这些企业带来了一些所谓的税收风险，或者说在政策出台以后给企业带来一些困难。我觉得都应该抱着一个正确的态度去认识这个问题，同时大家在问题上大家更应该长远去看，不要只看眼前，尤其是对房地产企业自己以后的操控，以后的税收筹划，自己应该进行一个长远的打算。

　　于蕾：11月份的时候地税局也出了一个文件，明确了对房地产企业一律不再允许核定征收，一律开始执行查帐征收。这一块对我们整个地税局对房地产开发企业的管理，会不会带来下面很多实务上的工作。

　　程凡：严格说不会，其实在去年的所得税汇算中北京市地税局已经做了这方面工作，这事从两点开始说：

　　第一点，北京市核定征收的企业在远郊区县多一点，其他城八区基本没有。第二点，去年的所得税汇算过程中确实有一些对核定征收的企业，如果符合查帐征收的标准，一律要改成查帐征收，这在去年所得税汇算文件中可以找到。

　　于蕾：但是这个文件出来从地税征管范围内对房地产企业核定征收就到此为止了？

　　程凡：对。

　　于蕾：以后不会再出现这种？在这个文件之前可能还有个别的。

　　程凡：可能还有一些个别的，或者说没有到期的，因为核定征收的宗旨是必须企业自己申请，同时税务局认为你符合条件，才能够进行核定征收。

　　于蕾：税务局从主观上还是希望企业能够规范财务核算，达到查帐征收的标准。

　　程凡：对。

　　于蕾：我们今天也有幸请来了中逸兴盛事务所的张强老师，您对这方面有没有什么需要提示网友及房地产企业的税务人员和财务人员？

　　张强：首先感谢中国税网提供了这次机会，我可能是从实务的角度上提一些对政策的理解。我看了一下306号文和国税的31号文，这个可能要从两个方面来说，一个是加强了管理和征管的力度，对很多以前操作上各地不一样的东西进行了规范。同时也是在国家宏观调控的基础上出台了一项规定。

　　第二，明确了房地产企业在征管上的一些问题，房地产企业从97年左右开始国家每年都要出台一些征管的细则来规避反避税的问题。从我这么多年的从业经验来看，房地产企业本身也感到非常困惑，因为一旦被税务机关认定是什么，处罚是非常重的。而且一个项目很长，罚款、滞纳金很多东西加在一块苦不堪言，但有些东西不明确，税务机关说这样做他有他的道理，但企业那样做也有他们没有办法的地方。

　　从加强房地产征管的相关问题来说，有几个我认为比较好的地方，一个是代收代付款项的明确，什么属于代收代付，以前我们也去过很多的房地产企业，对于代收代付和营业税里面的价外费用，各个税务征管局说的都不一样，有的说你是代收代付了，不算价外费用，有的说是价外费用得交营业税，房地产企业也搞不明白，确实是税务机关不够明确，这次税务机关明确了这一点。

　　二是委托销售这一块，因为现在来说采取的方式是普遍的，很多房地产企业都带委托销售，在2000年之后发了对企业明确的文，可能这个更细化了一些，什么情况怎么纳税，什么情况怎么进行税前扣除，这个都明确了一些。

　　三是合作开发问题。房地产企业的投资成本非常大，一个投资主体在一个公司进行股权转换的时候操作相对好一些，特别是有时候没有股权的变动，就是对方拿钱，或者一定的拿土地来进行投资，双方进行合作开发，这种情况下怎么操作？一直也是不够明确的，这次的新文件对合作开发这块，分配是作为鼓励分配，分的产品属于销售这块也需要明确。就是说投资方分回的利润是作为什么以依据，以前可能没有规定的时候大家说直接投资也是一个收益，不能差额补税，因为这里规定了是红利和股息，这块当然还没有明确，到底是按差额补税还是按全额纳税，这还不够明确，但毕竟有一个东西来规定了。

　　四，费用扣除。以前的房地产开发企业这块费用扣除也是一个很大的问题，因为这次特别是实行查帐征收了，费用扣除也是房地产企业非常头疼的问题，因为很多房地产企业首先是票据能不能取得，营业收入，特别是开发一些远郊的产品，很多营业收入票据取不到，这个怎么办？还有取得一些票据，合法不合法？我明明取得了劳务，但对方给我提供的是相当于一个商品的部分，因为现在很多企业不是太规范，这是一个问题。同时，我取得了票据能不能在税法规定的范围内比例进行扣除，像业务宣传费、招待费，这个31号文都给了比较细的规定，当然还需要我们进一步操作。

　　在这个过程中同时有一个问题，我们税法的规定有一些衔接，以前税务规定是税务的，会计规定是会计的，从03年的国税总局和财政部发了一个应征收企业的税收制度的规定作为开端，把税务和会计有了一个相互衔接的东西，而我们的31号文也对房地产企业的税务和会计有了衔接问题，特别是所得税征管的时候，会计上要确定成本税法才能认，会计要确定收入税法才能确认，不一定完全依靠规定，但是也提供了一个范本，按照这个来操作，也加强了会计和税法的衔接。

　　我从实务的角度就说这些，然后再具体条件的过程中再沟通。

　　于蕾：我想张老师说的对广大企业和网友也有借鉴意义。

　　来自金华容事务所的毛艳艳经理应该说多年为房地产企业提供税收规划，包括涉税服务，也算一个比较资深的房地产方面的人士，我们想听听王经理今天为我们网友，还有在座的各位带来一些什么见解。

　　毛艳艳：就房地产的31号文和306号文，前面的专家，包括税务局的领导都已经把它分析了一下，我这里要说的是，这个文件出台以后我们中介机构去做什么，帮助企业做什么，因为31号文出来以后，实际上咱们中国内资房地产企业的一个在政策上特别巨大的管理上的变化，因为原来没有成文的比较全面的管理规范去管理内资房地产，内资房地产按照自己的方法去管理，可以说随意性比较大，31号文出来以后，它所包含的内容是非常全面的，比外资所包含的还要多。

　　因为31号文出来里面包含了差不多是房地产可能遇到的各类业务、所有问题，都在它这里面有包含。对于企业来讲理解起来就比较复杂，中介机构主要是在31号文出台以后可以为企业做的大体上应该有三类事情：

　　一是帮助企业调整会计和税法之间的差异，帮助企业把握和调整。

　　二是帮助企业理解税收政策，帮助企业在政策理解上跟制定国家的权力机关和它有一个很好的沟通。我们中介机构对政策研究的比较多、比较全面，有这方面的优势，可以帮助企业更好地做日常的风险控制。

　　三是帮助企业选择合适的成本的分摊方式，还有进行在汇算，包括企业很好地确定一个时间的选择，还有其他成本的控制方面有一个作用。对帮助企业进行会计和税法差异之间进行调整，这个是很重要的，因为无论是从收入确认上还是从成本的配比上来讲，都是有较大的差异。收入确认方面，一般的企业执行的是企业会计制度，是按原来的四个确认原则和三项限制条件，要求企业来确认收入。基本上会计上确认收入是以所有权人的主要风险和报酬转移作为实质性条件，但是税法上基本上就是以收费时限制只要有收款，或者收取货款的权利证明，这样你就应该是确认收入，这是一个方面。

　　另一个是成本扣除上，会计上讲，权责发生制收入成本能够和这个配比，这时候成本没有实际支付，没有票据，在会计上也应该确认成本的发生，去计入开发成本里面。但是这种情况下，税法是不完全认可，就是说计税成本和会计成本可能不一致。

　　第三个差异就是视同销售，因为31号文规定了很多的视同销售的情形，多数的视同销售方式下，企业是在会计上不需要做销售处理的，只是把比如以开发产品用于捐赠，或者用于福利性分配，这种情况下企业正常的会计处理可能是作为福利费的支出，营业外支出去处理。但是在税法上应该是做视同销售处理，就是说要计税，一方面确认你的应税收入，另一方面扣除你的税费成本。这需要在企业在填报企业年终所得税纳税申报表的时候作为纳税调整，一部分销售的可以填到收入表中，可以扣除的成本填到成本明细表里面，这是一个比较大的调整。

　　王培：而且不但是在核算科目和核算方式上不同，而且在金额计量上也不同。从会计核算来讲，就是成本对成本一冲就完了，视同销售必须要按照工本价值或者按照同类销售价格，或者按照30%的成本利润率等等三种不同选择。这也是一个很大不同。

　　毛艳艳：还有开发产品的很多经营性资产，一般企业会把它转到固定资产，按照会计的原则，应该是按照非货币型交易的原则去确认，应该是开发产品的帐面成本加上应该确认的收益，加上缴纳的相关税费，但是在税务上就应该是完全按照公有价值，就是开发产品的公有价值去确定他的计税收入，这是有差异的。

　　第四个差异调整就是包括法定的纳税调整事项，比如说广告费、业务招待费、业务宣传费这几个大的方面。因为房地产开发企业31号文出台以后在三项法定纳税调整事项调整的方式跟原来其他企业有一点不一样，就是说它会对新开办的企业有一个往后三年的递延扣除。最典型的就是广告费，如果按照一般的企业可以是不限期的往后递延，但新办的房地产开发企业只能是在实际销售收入确认以后往后递延三年。我觉得这一点对于处于建设期的房地产开发企业，也就是开发产品还没有竣工之前，它发生的广告费就不能税前扣除了，因为31号文明确规定，预售收入是不能作为三项收入的扣除基数的。

　　王培：所以促使房地产开发企业尽可能缩短建设期，尽可能最快速度进入到完工产品的结算。

　　程凡：房地产企业是一个比较特殊的行业，它的产品周期太长，如何对这种产品周期来督促企业正确核算它的利润，这也是税务部门所赋予的责任，必须是这样。

　　王培：但从房地产开发企业角度来说，真正的广告费、业务宣传费有可能在建设期是最大金额的发生，反而在所得税当中不允许进行税前扣除的话资金压力会很大。当然从政策层面来讲，有它制定政策的一个立法的背景和依据问题，以及导向问题，但是这块纳税人也要理解，需要认真贯彻执行。

　　毛艳艳：我们作为中介机构可以做的第二项工作就是帮助企业把握涉税风险。这个涉税风险可以是政策理解方面的，另一方面也可以是日常控制和会计核算方面的。政策理解方面前面说的比较多，我就不多说了。我现在要说的是日常控制方面，一般房地产开发企业在日常核算中因为财务人员水平也都不相同，由于前面说的会计和税务上的差异，所以财务人员不是很好把握，比如说权责发生制跟计税成本之间就有一个很大的差异。尤其是像刚才张先生说的票据方面，票据的规范性，还有票据是否合适，这种情况下，可能更多的是需要中介机构日常给企业及时去让他们注意这方面的风险。

　　在项目竣工结算阶段对于企业来讲，最重要的是选择成本分摊方式，31号文里面把企业成本分摊方式统一规定为按建筑面积比例分摊，把可售面积的成本摊入到每一平方米，然后再按每一平方米分摊可售面积的成本进行结转，但是在实际操作中，这可能对企业不是特别适合的一种方式。因为按照收入成本完全配比，如果说这个企业在开发项目中同时存在不同的建造标准，不同的装修标准，可能还有地上、地下建筑的情况下，成本分摊方式如果统一采用建筑面积的比例去进行分摊，他们就可能不能完全地遵照收入成本的配比原则了，因为统一按照建筑面积的比例去分摊，比如说土地出让金，地上和地下的标准是不一样的，按照统一的建筑面积比例去分摊土地出让金就造成比如地下车库它的土地出让金的比例要低于地上的出让金标准，这种情况下就可能造成出让金摊多了，成本就会偏高，而地上的建筑就成本偏低。

　　另外还有一情况，就是装修成本，应该是地上成本比较高，一般情况下商用的建筑装修标准可能会高于住宅的装修标准。相反，比如地下车库就完全不需要有什么装修成本，我觉得这种情况下就需要按照实际成本分摊的方式，把装修成本据实分摊到地上建筑物，商品房、或者地下车库里面去，业绩这种成本分摊方式的不同，就使得同一个开发项目里不同用途的建筑成本会产生比较大的差异。如果说这个企业开发产品销售进度比较一致，或者用途比较一致，都销售或者都转做经营性资产，这种情况下对企业可能没有什么影响，反正都转作经营性资产，或者全都计入积蓄成本（音）和销售成本了，但是工程之间的销售进度不一致，用途也不一致，有销售、有自用的话，这种情况就会给企业的建设期，进行决算的时候的税金造成很大的影响，这是一方面。

　　另外一方面，我觉得成本分摊方式对企业影响比较大的地方是土地增值税方面，如果说企业同时开发普通标准住宅和非普通标准住宅的时候，在普通标准住宅和非普通标准住宅之间这个成本分摊可能会影响到企业能不能去适用普通标准住宅，增值率未超过20%免征土地增值税的这项优惠政策。这也是房地产开发企业在竣工结算期应该注意的一个方面。对中介机构可以给企业做的，我就从这三个大的方面做一个简单的介绍，我觉得咱们现在现场也有房地产开发企业的财务人员，我们可以就建设及经营期和运营决算期的具体问题做一个互动和沟通。

　　于蕾：刚才毛经理也谈了一些她的看法，也给我们广大网友在税收规划方面的技巧做了一些提示。

　　有一点我想补充，31号文对成本归集，对共同成本和由多个产品分担的间接成本是可以选择多个分摊标准的，文件上规定是可以按占地面积、建筑面积和工程概算等方法进行分摊。在结转已销开发产品成本的时候，是按可售面积来分摊的，按已售面积和总可售面积分摊的。

　　于蕾：我想我们在整个房地产开发操控中，深处于企业的人员应该对这个文件更深有感触，今天我们请到了两位来自于企业的财务高管，让我们来听听他们对31号文的具体看法。

　　谭宁远：首先感谢中国税网邀请我参加这个访谈，也给了我一次学习税法的机会。我们企业是95年成立的，成立的时候，我可以这么说，当时一成立就没有更好的规范，因为当时成立的时候就是市里的领导批了几个字以后就成立了，很多东西没有按照正常的形式来走。

　　首先成立的时候税票没有，开一些售房发票当时就没有。后来逐步地规范。我就想31号文和306号文件下来以后，对我们房地产行业是在逐步逐步地规范。我们房地产行业从我个人来说，在这个地方行走的时候是非常艰难的。而且很多东西来说，有些情况下你按正常的规律走，在某些方面走的还比较慢。按照一些不规范，按照“那”方面来走的话，走的还比较快一些。现在规范了以后，约束了房地产行业，不管走什么路，不能违背31号和306号。

　　我是刚刚看到这个文件，没有很好地看，还没有很好地学习。但是终归谈到这里面的东西、一些文件，从我这个角度来说，现在还谈不上，还没有学好。我只是说这个对我们房地产行业有一个更好的约束，将来不要走一些弯路。

　　关于306号文件，对于房地产企业是一个约束。第一个约束，约束房地产行业必须加快缩短周期。周期越长，企业所得税放在那儿的时间越长。你要短了清算的时候就好说。第二个约束，约束我们房地产行业更好地规范成本。

　　于蕾：谭总觉悟非常高。

　　谭宁远：这得是查帐查出来的，没办法，只能一步一步提高，我们年年都要被查。

　　王培：国有企业社会责任感比较强。

　　谭宁远：如果我偷税漏税是个人得利，是私人企业，但是为了国有企业偷税漏税对我没有任何好处，只是一个理解的问题，就是在财务上作帐的问题。会计事务所一查就说不行，但有时候会计事务所认为的东西，有时候税务也有不可以，多种方面的原因。

　　王培：现在越发感到税务会计和财务会计是分离的，我做帐是按照会计准则和相关制度去做，我交纳是按照相关规定进行纳税调整，就是说在会计准则基础上去调整应纳税收入额去缴纳企业所得税是正常的。往往怕企业说有规矩必须按照这个做帐，实际上没有必要，文化按照税务规定做帐也是错误的。

　　毛艳艳：税务和财务追求是不一样的。

　　谭宁远：不管你是税务也好，会计法也好，应该统一到一条上去。统一起来。不统一起来，下面人不好操作。

　　张强：公民反映的概念上。

　　程凡：您要看了新会计制度，38个准则更统一不到一块了。

　　毛艳艳：更强调谨慎性原则。

　　张强：现在的税务文件规定也有进步了，以前有些东西涉及到会计上怎么处理就得这样处理。我们去东北税务机关是特别严，他们要求你不是没取到票据吗？没取到票据不能进费用，是绝对不能帐户处理，处理过来不行，你说你去出差了，20多块钱没有取到票据，实际发生了，但是税务机关就是不让进。结果其他收款企业挂几千笔，从会计的角度是比较真实的，我纳税的时候调整过来了，或者我没取得票据你就罚款，我去改善，就存在这样的情况，现在不一样了，税务上基本上只规定税务这一块，同时对涉及税务的会计处理规定了一些。

　　王培：您不用那么累，咱们有这么好的中介机构，包括会计师事务所、税务师事务所，帮助您调整、理解、完善纳税的调整。其实这也是一个途径。

　　张强：这个途径将来、一个企业来说都要走这条路。这条路走的话，还要花费费用。

　　王培：看时间成本划算不划算，是投入一帮人研究它划算，还是省下这笔费用拿到中介机构去划算呢。

　　谭宁远：在这一步我先好好研究它，如果到最后需要的话，我们再总结出一步，请会计事务所。这两个我们都相结合。

　　张强：现在也是作为一个过度。

　　程凡：不是说税务，是说国际上是一个通用的原则，咱们国家在这个方面的应用其实并不是很好。

　　王培：对，比较乱。

　　程凡：而且会计法的立法原则和税法的立法原则是不一样的，它是有很大的差异在里面，这个决定了它必须有所改变。在国外来说，有些国家也是有差异的，最后这种差异像刚才所说的，中介什么的，或者说后面应该有个律师团之类的。

　　谭宁远：那是大的企业，大的企业当然有一些律师团。

　　程凡：您要把企业做大就要养律师团。如果把企业做小就得去找中介机构。一个企业来说，以后随着市场化的进程不断加快。

　　王培：专业化分工的社会化。

　　谭宁远：就像电视里经常看到的，找律师、找律师团，这是国际上大的企业，在中国还是少。

　　毛艳艳：中国已经越来越多了。因为这个社会的行业分工包括法律是越来越专业了。

　　谭宁远：如果做到一个集团就有这个律师团了。

　　程凡：您现在就要站在这个高度去想。

　　谭宁远：是，站在这个高度想，还需要各方面的支持才行。

　　程凡：不是人家说：“没有远虑必有近忧”吗？

　　谭宁远：这个企业不是纯粹的企业，有政府的行为在里面，所以行动很不好办，有些东西是很不符合的，在国内来说也有些东西不符合。

　　程凡：其实谭总您的企业发展到今天，我跟您打交道打到今天，这是一个框外话，我认为您这个企业发展到今天就不应该再抱着政府这张牌子，政府这张牌子很管用。话说回来，任何一个企业来说，不管它刚开始是国家投资也好，到最后是自主经营也好，这个市场化的进程不是以您的意志为转移的，您必须去面临这个东西，这种东西的镇痛只是看它的经营者和领导者是想短痛还是长期想这样下去。决策者最终对企业的理念和你的想法。所以我觉得这个问题，应该是做房地产所应该思考的问题在里面。

　　于蕾：程凡又给我们上了一课。

　　谭宁远：我们在思考问题来说，从团队开发责任公司个角度思考的话，要这么脱脱离不了。为什么？首先第一个，政府把总经理任命一个总经理是处级干部，不就归政府管理吗？

　　程凡：像住总不也是这样的公司吗？它有它的问题在里面，也有它的优势在里面。包括到现在来说，95年也好，到明年2007年也好，毕竟有10多年的发展历史。10多年的历史，咱们有些事情从95年开始谈起的话太遥远了，咱们得从2007年开始往2010年去谈。

　　于蕾：一会儿这个事饭桌上接着说。咱们还回到房地产政策上。今天把大家叫到一起，我们也是想从我们企业包括专门研究税务文件，研究怎么为企业更好地服务的中介，从这个层面还有包括我们税务机关具体执行的文件，就是说这个文件在具体企业落地的时候、执行的时候，可能还有哪些不好处理，没办法处理、没办法操作的东西，今天也都提出来。现在12月了，企业马上要按照这个文件填表了，如果能够尽早提出来，我们也可以从这个角度收集意见，制定政策机关，执行的时候更有操作性，有利于税务机关征管。我们听听苗经理。

　　苗经理助理：大家好，很荣幸参加今天的座谈。我们经理今天要接受财务检查，所以委托我来参加这个会议。有幸能够听到各位专家和丰台地税局领导对31号文和36号文的深刻解读，觉得受益匪浅。

　　我们公司是一个市属的国有综合性的房地产开发企业，基本上年开复工都在100万平米以上，我们原来是住总集团的事业部，房地产开发部，在02年改制成为住总房地产开发有限责任公司。我们住总集团88年成立以来，开发项目众多，类型也比较多，有经济适用房，也有房改、危改，也有商品房，住宅有高档住宅也有普通住宅。

　　因为也是老国企，由于政策和历史原因，情况比较复杂，但是我们一直也都是按照国家政策进行规范的会计处理和税务交纳。因为我是一个普通的工作人员，而且跟宛平房地产开发公司一样，可能对31号文和36号文只是知道，还没有达到深入的学习和理解，所以也不好在这里发表更多的意见。

　　听到中介机构的介绍，我们领导已经很早就已经跟我们税务师事务所，而且现在正在进行沟通，能够更好地学习和贯彻新文件，我确实没有这方面的深入体会。

　　于蕾：刚才在领306号文的时候我也提到一点，就是关于应付费用，实际上北京今年要实行306号文件的企业，我敢肯定会有更多的企业会面临这个问题，就是应付费用，我进行了所得税完工清算，没有装进来的应付费用怎么办？以后给我怎么解决？您也面临这个问题吧？就是说306号文，也是31号文，所得税完工清算以后，应付费用没有装进来的。

　　程凡：就我所知，房地产企业竣工概念跟过去的竣工概念是有严格的区别的，原来是按项目竣工，到建委立项，立项了一个小区，10栋楼里面是整个项目进行竣工，还是一个楼进行竣工，原来项目最早的房地产给大家的信息我立项来了以后整个项目竣工。

　　现在随着房地产市场不断发展，现在一个楼就可以办竣工。话说回来，一个项目办10次竣工。但是现在所面临的问题是这10个楼都在竣工，但是一栋楼的公共设施怎么竣工。公共设施什么叫竣工？完了以后地上地下也有很大的区别在里面，比如车库，是房地产商自己的，可以进行核算，但是最后竣工决算是要证明的。包括现在小区的一些配套设施，绿化、马路、七通一平，这一系列的竣工，这个问题是所要说的竣工是大竣工还是小竣工，而且现在话说回来了，建委给你竣工的时候，一户都给你出一个小的竣工证和验收报告，户里面公开面积的竣工，这一个楼里面的公共设施都是这样。

　　谭宁远：现在要求这么做。

　　程凡：对，都比较细了。现在房地产这块的概念跟过去大家的概念都不一样，所以现在面临着问题在里面，就是说竣工怎么最后完工，竣工这些东西都不能说一概而论的。在实际实操过程中是有一定问题的，我觉得任何一个文件的出台不可能面面俱到，要去磨合，这必须是一个磨合的过程。这个磨合的过程，我觉得大家一个是去反映这个问题，就是在实际征收过程中，房地产企业也可以跟税务局第一加强沟通，第二我们在这个政策的有关问题上不断地去反馈，反馈以后最后不断解决问题。这样的话，使双方信息通畅，使征收工作不断完善。

　　于蕾：王培老师，您也拿到306号文也比较早，也仔细看了，从您做中介机构，如果真有一个房地产公司委托我们做完工结算，这张表能不能操作下来？

　　王培：这个表总体来说，基本上文件的格式和要求都放进去了，而且作为所得税的表是一个补充。所以我觉得这个表本身来讲，结构应该说能满足这个需要。

　　毛艳艳：今年的申报表有一个技术性的问题。因为申报表主表18行是增长额那项直接用的附表4，纳税调整增加项的明细表，就把房地产开发企业的预售收入，实际的预计纳税额直接作为纳税调整增长额填到这个表里面，然后过到主表的纳税调整增加额里面，但是上面既没有收入也没有成本，根据31号文和306号文，应该是可以预计毛利额可以扣除总营业额的营业附加，扣除这三项费用。但是就像是主表里面，没有收入，但是又有主营业务附加，就是这个税跟它是没有配比的。

　　于蕾：应该是将来表格税务机关审查完都是电子表格。

　　程凡：我还没来得及看。我看过那个表，但是我没往房地产这上想过这事。把调增额直接调增了，但是没有费用支出，调增额没有做到主营业务收入里面去。

　　毛艳艳：306号文把企业的完工证明直接界定为竣工验收备案表，企业开发项目里面开发了10栋楼，取得了5栋楼的竣工验收备案表，我去申办所得税的时候，是不是可以把我没完工的5栋楼按预售收入乘以20%的毛利额去调增，已经取得的备案表的5栋楼做一个竣工，把它配比加在上去。

　　谭宁远：这个不是愿不愿意，规定就得做。

　　程凡：她就说您这一个项目10个楼，5个竣工了，5个没竣工，5个按竣工算，5个按预售算。您干吗？

　　谭宁远：当然不能干。预售什么都没收上来怎么干。

　　程凡：不可能的事情。你知道为什么吗？因为公共配套设施竣不了工，公共配套设施怎么去往已经竣工的楼去摊？是配比的摊，这个就需要所说的税收筹划，怎么去摊？如何去摊？这是一个很麻烦的问题。

　　咱们首先说工程的预算，前提是现在的预算能保证百分之百准确的情况下，才能够说在税收筹划按比例把五栋楼先给摊出去，然后我才可以再说后面五栋楼的事。你刚才说的问题，从理论上讲是可以过去的，但是实际上是不可能发生的。它不可能是这么去竣工，但是税务局31号文里面要求为什么让它加快竣工速度，你要把后面5栋楼来加快竣工。

　　于蕾：包括制定政策来推。今天上午相信大家都收到了很多信息。

　　张强：就这个表我提一点，这里面就说了普法规定不允许税前扣除的金额，会计成本和税收成本要进行调整。建立假设从31号文里面看，这里面规定的会计成本和实际上的会计成本是一样的。因为这里面规定了公共设施这一块计税是怎么来的，如果公共计税咱们这个里面的计税会计成本和那个不一致，可能造成这里面还有一些要调增的。这里面规定了一个调减的项目，如果存在一个调增的项目填在哪里呢？就是会计成本和税收成本，如果裹在一块儿还不好分清是哪一个，因为还有一些公共设施，但是有些不计公共设施，但会计就计入总成本里面。

　　还有就是31号文我感觉有两个没怎么明确，一个是出租，我建成以后出租，是否转成经营性房产视同销售处理。31号文没有明确规定，但是03年的83号文就规定了。

　　毛艳艳：那一句话就是转作固定资产的视同销售，但如果我就是开发产品放在那儿，我临时的出租应该不属于转入固定资产。

　　王培：把经营资产和固定资产合并成一个概念了。转经营资产实际上也是转为企业自身的固定资产。

　　毛艳艳：说明把你的开发产品定性了，以后就做固定资产使用了。

　　张强：也是视同销售。

　　王培：肯定视同销售。这块是不是有差异？你要不这样的话，我资金收入也要收税，这块成本还不让你扣，同时可以权衡，比较一下怎么处理更好。

　　张强：税务处理就没涉及到这个情形。预征收入是不是视同销售？

　　程凡：现在房地产企业严格意义上讲销售和房地产企业是两套经营人马，一般很少自己，都有一个销售公司。完了以后至于房地产跟销售公司也有N种合作方式，这N种方式里面有一条就是双方的问题。

　　张强：31号文和83号文，31号文没有说这句话。

　　王培：31号文第六条第一点，开发企业将开发产品转为固定资产，肯定视为销售。

　　毛艳艳：概念明确了，原来用作经营资产，资产自用还是自用资产都是概念合一了。

　　张强：合作开发这一块，如果分配现金这部分利润，是视同股利，如果分配房产这块就没有说，是属于还是不属于就没有说。

　　程凡：你再从后面那个文看。你在后面看，有一个以物易物的规定，但31号文不能光看前面不看后面。

　　张强：因为我看了这里面就说了这点，其他的倒是没有。它是直接投入现金我可能分配的是房产。

　　王培：有解释。

　　程凡：已经解释得很清楚了。

　　于蕾：今天上午就到这里，非常感谢大家，给我们提供非常有用的信息。